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매물별 TOP 10

현장명
종류
준공시기
총분양가
연면적(㎡)
규모
주소
기타상가
2020년 6월
27,100 ~ 39,100
51656.335
B6 / 3
경기 고양시 일산동구 풍동 414-8
주상복합
2018년 1월
93,366 ~ 152,882
67485.26
B4 / 12
충남 천안시 서북구 두정동 1464
단지내상가
2021년 9월
90,700 ~ 113,000
122214.67
B8 / 20
경기 성남시 분당구 백현동 535
주상복합
2017년 11월
50,849 ~ 99,879
16872.51
B3 / 15
서울 마포구 성산동 593-1
복합상가
2020년 1월
51,865 ~ 88,632
23322.02
B5 / 13
서울 동대문구 답십리동 530-17
주상복합
2018년 8월
16,740 ~ 104,987
5528.92
B2 / 15
서울 광진구 중곡동 639-4
근린상가
2018년 10월
20,020 ~ 183,100
166443.76
B1 / 49
인천 연수구 송도동 155
근린상가
2019년 4월
25,999 ~ 220,000
2873.93
B1 / 7
경기 오산시 수청동 619-3
주상복합
2020년 10월
16,465 ~ 252,765
35801.12
B5 / 14
경기 평택시 팽성읍 안정리 136-3
근린상가
2018년 10월
644,000 ~ 749,000
41120.09
1 / 8
경기 평택시 진위면 갈곶리 728-4
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금리인상이 수익형부동산 시장에 미칠 영향은?
  최근 미국이 금리인상을 실시하면서 국내 금리인상의 여지가 높아진 상황이다. 이와 함께 대출 규제 강화로 수익형부동산 등 부동산 투자시장에 어떠한 영향을 미치게 될지 귀추가 주목되고 있다.    지난 3월 미국 연방준비제도(연준) 연방공개시장위원회는 정책 금리를 연 1.50~1.75%로 0.25%포인트 인상했다. 또한 연준은 올해 금리를 3차례 인상하겠다는 기조를 유지했고, 연준내부의 위원들은 올해 4회 인상까지 전망하고 있는 상황이다. 결과적으로 미국 금리의 추가 인상 가능성이 거의 확실시되는 듯 하다.    미국의 금리 인상 속도가 빨라지면서 국내 금리도 상승추세에 더욱 무게가 실리고 있다. 특히 국내에서는 담보대출이 미국 등 국제금융시장 금리에 더욱 민감한 편이다. 기준금리 인상 전에 담보대출 등 시장금리가 먼저 상승추세로 빨리 돌아설 수 있다. 때문에 대출을 이용하려던 투자자들의 자금 압박은 높아질 수 밖에 없다.    또한 금리가 계속 오를것으로 전망되는 상황속에서 이자부담 등의 이유로 수익형부동산 시장 분위기도 어느정도는 가라앉을 것으로 예상된다.  금리가 상승추세에 있을 때는 부동산 투자 시 자기자본 비중을 기존보다 높이는 것이 무엇보다 중요하다. 지금 시점에서는 무리한 대출을 통한 공격적인 투자는 분양가와 대출이자 등의 가격 부담이 더욱 크게 와닿을 수 있다.   다행히 아직까지 국내의 기준금리는 1.5%로 저금리 기조를 유지하고 있다고 볼 수 있다. 수익형 부동산 시장에 미치게될 부정적인 여파는 걱정만큼 그리 많지 않을 수 있다.    일반적으로 금리가 2% 후반에서 3% 초반에 접어들었을 때 투자 경고등이 켜졌다고 할 수 있다. 이 때에 투자자들은 은행금리에 의존할지, 아니면 더 큰 수익을 위해 다른 투자를 선택할지 가장 많이 고민을 하게 된다. 아직 금리가 위험 수준까지 상승하지 않았기 때문에 수익형 부동산 시장이 대폭적으로 위축되지는 않을 것으로 예상된다.   금리 인상 외에도 수익형부동산은 공급 증가로 인해 수익률 하락도 겪고 있다. 이에 투자 시 그동안 공급이 적었던 지역을 중심으로 현장을 방문하여 꼼꼼히 살펴보고 중개사무소를 통해 실제 임대료가 어느 수준에 책정됐는지도 꼭 확인을 해야 한다.    또 정부의 규제로 인해 서울 등 수도권 인기 지역 대부분의 오피스텔, 도시형 생활주택, 소형 아파트가 등기 이후에나 전매가 가능하기 때문에 사실상 준공 전 전매가 금지됐다고 봐야한다. 담보인정비율(LTV), 新총부채상환비율(DTI)에 이어 지난 26일부터 적용된 총체적상환능력비율(DSR) 등 대출 규제도 보다 강화됐다. 신용등급과 연봉, 타 부채의 연간 원리금 상환액까지 고려하는 등 대출 규제가 촘촘해진 만큼 투자 여건이 과거보다 열악해진 것은 사실이다.   하지만 한편으로는 금리 인상과 정부의 규제로 투기 수요가 많이 사라져 시장 전체는 건전해질 것으로 예상된다. 단기적으로는 위축 되는 듯 보일 수 있지만 장기적으로는 안정적인 흐름을 찾아가면서 과열된 분위기가 진정 추세를 찾아 갈 것으로 전망된다.
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상가 투자 ‘세입자 관점’에서 접근하라
  상가 투자는  ‘ 세입자 ’,  다른 말로는  ‘ 임차인 ’ 과  ‘ 창업자 ’  관점에서 물건을 고르고 실행해야 성공할 수 있다 .  상가 투자를 하려는 이들에게 가장 강조해서 말하고 싶은 부분이다 .   세입자 관점에서 접근해야 한다는 말이 이해는 되지만 막상 투자자가 창업하려는 세입자의 입장에서 철저하게 생각한다는 것은 쉽지 않다 .  건물주가  ‘ 갑 ( 甲 )’,  세입자가  ‘ 을 ( 乙 )’ 이라는 지위는 꽤 오랫동안 뿌리박혀 있었기 때문이다 . 세입자 관점에서 바라보는 것의 중요성을 이해하기 위해서는 먼저 상가 투자에 있어  ‘ 성공 ’  이라는 의미를 짚어볼 필요가 있다 .  상가 투자의 성공이란 안정적인 임대수익을 꾸준히 ,  그러면서도 시간이 지남에 따라 더욱 높게 받을 수 있고 상가의 가치 또한 분양시기나 매매 당시보다 많이 오르는 것을 말한다 .   그렇다면 상가 투자 후 임대수익을 가져다 줄 이를 생각하지 않을 수 없다 .  결국  ‘ 세입자 ’ 에 의해 투자자는 수익을 얻게 된다 .  더 나아가서 세입자는 상가의 가치를 올려주는 역할을 할 수 있다 .  이것이 상가 투자를 세입자 관점에서 해야 하는 이유다 .   단순히  ‘ 좋은 상권에 있는 괜찮은 상가를 산다면 성공한 투자 ’ 라고 생각할 수도 있지만 상가 투자는 구매한 그 이후가 더 중요하다 .  어떤 세입자와 함께하느냐에 따라 나의 수익 ,  곧 상가의 가치가 달라질 수 있다 .  내 ( 임대인 ) 가 갑이고 세입자가 을이라는 기존의 구닥다리 같은 고정관념에서 벗어나 둘의 관계를 상생으로 봐야 실패하지 않을 수 있다 . 투자 물건을 정할 때에도 세입자의 관점에서 살펴야 한다 .  상가가 어떤 세입자라도 들어오고 싶은 좋은 위치에 있는지 ,  아니면 특정 업종이 들어와야 장사가 잘 될 곳인지를 판단할 수 있어야 한다 . 물론 가장 좋은 상가의 입지는  ‘ 어떤 세입자가 들어와도 장사가 잘 될 곳 ’ 이다 .  무엇을 해도 잘 될 수 있기 때문에 임차인과 장기 임대계약이 가능하고 ,  설사 임대계약이 중단된다 하더라도 공실기간 없이 다음 세입자를 구하기 용이하다 .  또한 특정 업종이 들어오면 매출이 더 좋을지 염두하여 세입자를 선별하는 것도 수익성을 높이는데 유리할 수 있다 .   최근 종로나 압구정 상권 사례를 보면 세입자의 중요성이 더욱 체감된다 .  요즘의 창업시장은 경기는 나아지지 않고 있지만 골목 상권의 발달로 고객은 분산되는 추세다 .  특히 유명 상권의 경우 적자폭이 더욱 커진 반면 임대료 하락폭은 그보다 크지 않다 .  그럼에도 건물주들은 대폭적인 임대료 인하보다 공실을 택하고 있다 .  임대료 인하로 낮아질 상가 가치를 염려하고 있지만 오랜 공실로 상권이 축소된다면 고객의 외면으로 상가는 무용지물이 될 수 있다 . 상가 투자자도 세입자의 관점에서 접근해 점포의 임대료 인하 ,  렌트 프리 등의 방안을 적극적으로 모색하자 .  결국 세입자가 존재하고 상가가 위치한 상권이 부흥해야 상가 투자자도 잘 되는 길임을 기억해야 한다 .
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금리 상승 추세에는 어떤 투자 전략이 좋을까?
  미국이 오는  9 월 기준 금리 인상을 한차례 더 예고하면서 국내 기준금리 인상 가능성에 무게가 더욱 실리고 있다 .  금리 인상 시 이자비용의 증대로 투자 수익률이 낮아질 수 있어 대출을 활용한 투자에도 빨간불이 켜질 수 밖에 없는 상황 .  투자자들 또한 대출에 기댄 자금 활용이 어려워지는 만큼 기존과는 다른 투자 전략이 요구되고 있다.   지난  22 일 공개된  8 월 연방공개시장위원회 (FOMC)  의사록에 따르면 미국 중앙은행인 연방준비제도 (Fed)  위원들이 기준금리를 인상하겠다는 입장을 확실시하며 곧 추가적인 조처를 취할 것을 예고했다 .  시장의 예상대로 미국 연방준비제도가  9 월 기준 금리를 인상한다면 현  1.75~2.00% 에서  2.00~2.25% 로  0.25% 포인트 높아질 것으로 전망된다 . 현재 한국은행은 불안한 경제지표를 이유로 지난  11 월부터 기준금리를  1.50% 로 동결하고 있다 .  미국과는  0.25~0.50% 의 금리 차를 보이고 있는데 ,  세계적인 추세가 미국 금리를 따라가며 자본 유출을 방지하기 때문에 국내 기준금리 인상도 멀지 않았다는 분석이 지배적이다.  국내 기준금리 인상에 앞서 시중 은행의 대출 금리는 이미 인상 흐름을 반영하여 오름 추세가 유지되고 있다 . 은행연합회에 따르면 지난달 국내  5 대 은행 ( 국민 · 신한 ·KEB 하나 · 우리 · 농협 ) 의 신용대출 금리가 평균  4.24% 포인트인 것으로 조사됐다 .  지난  6 월 평균금리보다는  0.01% 포인트 상승한 수치이며 지난  3 월부터  5 개월 연속 상승세를 기록 중이다 . 8 개 은행 ( 농협 · 신한 · 우리 ·SC 제일 ·KEB 하나 · 기업 · 국민 · 한국씨티 ) 의 주택담보대출 또한 지난  7 월 기준 ,  전달 대비  0.02% 포인트 상승했으며  11 개월 연속 상승한 것으로 나타났다 . 높아진 기준금리 인상 압박과 은행권의 대출 금리 인상 등으로 인해 부동산 투자는 그 어느 때보다 더욱 보수적인 관점에서의 접근이 요구되고 있다 .  기존 저금리 기조 속의 투자는 대출을 최대한 활용해야 수익률을 극대화할 수 있었다 .  하지만 정석과도 같았던 기존의 투자 전략은 현 상황에서 더 이상 적절한 해안이 아니다 . 지금처럼 금리가 상승추세일 때는 부동산 투자 시 자기자본 비중을 이전보다 높이고 현금 동원 가능 여부를 잘 세워야 한다 .  무엇보다 대출 이자비용 등 지출 부담을 줄이는 것이 중요하다 .  여기에 공실에 따른 리스크를 생각하고 매입 시 예상수익률  5~6% 선을 적정 수준으로 맞춰 실투자금과 대출금 비율을 세심하게 조율하는 것이 좋다 . 만약 가격이 비싼 상가가 있다고 가정을 해보자 .  이 때에 대출금액을 크게 가져간다면 세금이나 이자비용 ,  관리비 등도 부담이 클 수밖에 없다 .  만약 임차인이 계약을 해지해 덜컥 공실이라도 생기게 되면 모든 지출을 임대인이 부담할 수 밖에 없다 .  공실 순간 투자수익은 마이너스가 되는 것이다 .  만일의 상황을 대비해 안정적인 것을 선호한다면 금리 상승 추세에서의 융자비율은 최대  30% 가 넘지 않는 것이 좋다 . 단 ,  예외의 상황도 있다 .  아직까지는 국내 금리가 위험 수준으로 상승하지 않았기 때문에 투자물건의 가격만큼 입지가 뛰어나고 임차인도 이미 확보돼 있고 ,  여기에 장기간 임대할 가능성도 매우 높다면 이야기가 달라진다 .  이 경우에는 은행 대출을  50%  수준으로 다소 높게 활용하는 것도 나쁘지 않다 .  모든 것이 완벽한 상황이라면 대출을 활용해서라도 그 기회를 잡아야 한다 . 당장은 아니지만 국내 금리가 미국발 금리인상의 여파로  2%  후반이나  3%  이상으로 오른다면 사실상 수익형 부동산의 매력은 반감될 수밖에 없다 .  이 경우 투자 수익률이 은행 예금금리보다 그리 높지 않기 때문에 투자시장의 위축은 피할 수 없을 것으로 예상된다 .   향후 금리 상승으로 인해 대출 연체율도 동반 상승할 수 밖에 없는 만큼 경매시장에 나오는 물건은 증가할 것으로 보인다 .  현금 보유량이 높다면 경매를 활용한 투자방안 계획을 세우는 것도 효율적일 것으로 예상된다 .
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까다롭지만 도전할 만한 세대구분형 리모델링
  최근 부동산 시장에서 다시 주목을 받는 설계가 있다 .  바로 한 집에  2 세대 이상이 거주할 수 있도록 구성한  ‘ 세대구분형 설계 ’ 다 .  투자 가성비가 높고 정부의 부동산 규제 대상에 포함되지 않는 점 등이 인기의 요인으로 보인다 .   세대구분형 설계를 통해 집주인은 본인 소유의 집에 거주하면서 일부 공간에는 임차인을 유치하고 이로 인해 임대수익을 얻을 수 있다 .  투자금에 대한 부담이 비교적 낮고 관리가 용이하다는 점 등이 은퇴 이후의 베이비부머 세대로부터 관심을 모아 왔다 . 이와 같은 세대구분형 설계는 임대수요가 많은 대학가 인근이나 업무시설 밀집지역의 주변 신규공급 아파트에서 어렵지 않게 찾아볼 수 있다 .  공통적으로 세대구분형 평면 선택 시  2 개소 이상의 현관 ,  주방 ,  욕실을 갖추고 임대인과 임차인의 생활공간을 분리할 수 있도록 내벽 설계가 적용된다 . 특히 요즘 들어서 이슈가 되고 있는 것은 기존 중 · 대형 집을 세대구분형으로 리모델링하는 경우가 비교적 늘고 있다는 것이다 .  자녀 출가 등으로 집의 남는 공간을 그대로 두지 않고 설계 변경을 통해 임대수익을 거두는 추세로 ,  업계에서는 다주택자를 향해 가해지고 있는 정부의 규제 영향도 배제할 수 없다고 분석하고 있다 .   세대구분형 설계는 말 그대로 세대가 구분되는 형태로 거주할 수 있는 설계를 말할 뿐 ,  실제 세대가 분리되지는 않는다 .  즉 , 1 주택으로 남기 때문에 임대인은 다주택자로 분류되지 않아 세금 부담 등에서 자유롭다 .  물론 구분한 세대만 매매할 수도 없다 .  세입자는 구분 세대에 거주 시 전입신고를 할 수 있고 독립된 등본 발급도 가능하다 . 세대구분형 설계로 기존의 거주하고 있던 집에서 임대사업을 할 수 있고 세금부담도 없다는 점은 분명히 매력적이다 .  다만 기존주택 중에서는 현재 공동주택만 세대구분형 리모델링이 가능하고 리모델링하기까지의 과정도 까다롭기 때문에 누구나 쉽게 할 수 있는 임대사업 방법은 아니다 . 세대구분형으로 리모델링하려면 주민 동의와 지자체 허가 등 여러 관문을 거쳐야 하는데 ,  가장 기본적으로는 국토교통부의 세대구분형 공동주택에 대한 가이드라인을 따라야 한다 .  국토교통부는 아파트 ( 공동주택 )  전체 가구 수의  10 분의  1,  동별로는  3 분의  1  이내에서 세대구분형으로 전환할 수 있도록 가이드라인을 구축했다 .  또한 기준에 충족되더라도 해당 동 주민  3 분의  2 의 동의를 받아야 하고 관할구청 주택과 ( 혹은 시청 ) 에서 허가 절차를 밟아야 세대구분형으로 리모델링이 가능하다 .    세대구분형 공사 후에도 주차공간 부족이나 전기요금 분쟁 등이 발생할 여지가 있다 .  이에 대해 국토교통부는 주차장 수선충당금을 납부하거나 차량 미소유세대로부터 주차공간을 빌리고 전기계량기를 분리 사용하는 등의 가이드라인을 제시하고 있다 . 세대구분형 리모델링은 구분세대 공간에 거주하는 임차인 ,  주변 이웃과의 분쟁 소지가 있는 만큼 원만히 임대사업을 유지하기 위해서는 생각보다 많은 노력이 필요하다 .  구분 세대 임대계약 시에는 계약서에 관리비 ,  수도요금 ,  도시가스요금 등의 납부 기준을 협의해 명시하고 거주 후에는 프라이버시 침해의 문제가 발생하지 않도록 서로간의 생활 속 배려도 필수다 .   간단하진 않지만 은퇴 이후 큰 소득이 없는  1 주택자라면 실거주와 임대소득 확보가 동시에 가능한 세대구분형 리모델링을 추진해볼 만 하다 . 1~2 인 가구가 늘고 있는 만큼 공동주택 내 세대구분형 세대는 뛰어난 주거편의성을 바탕으로 높은 임대 경쟁력을 확보할 수 있다 .
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투자하기 좋은 상가는 어떤 상가일까?
    상가 투자 시 가장 중요하게 봐야할 부분, 바로 ‘입지’다. 상가마다 처해진 입지여건이 제각각이므로 입지의 좋고 나쁨을 알기 위해서는 먼저 ‘상권’을 알고, 상가가 위치한 ‘상권 분석’을 할 줄 알아야 한다.    먼저, ‘상권’이란 사고파는 상업행위가 이뤄지는 공간적 범위를 말한다. 명동이나 강남처럼 음식점이나 판매점으로 북적북적한 곳만을 상권이라고 할 수 있는 것도 아니다. 집 앞의 작은 슈퍼마켓이나 세탁소, 미용실 등도 동네 상권에 위치하고 있으며 상업행위가 이뤄지고 있다고 할 수 있다.  그렇다면 상권이란 어떻게 형성되는 걸까. 서울의 대형상권을 대표하는 명동이나 강남 등이 어느 날 갑자기 지금의 모습으로 나타난 것은 아니다. 상권 형성 초기부터 지역 명소로 거듭나기까지는 몇 가지 환경적인 요소와 특징들이 공통적으로 나타난다. 대부분의 상권은 다섯가지의 단계를 거치게 된다. 가장 첫번째로 초기상권은 도로를 따라 형성된다.    둘째, 길을 따라 집객력이 생겨 길게 늘어진 공원을 따라 사람들이 하나둘씩 모여들어 유동인구가 증가하게 된다.    셋째 사람이 모이니 길 주변을 따라 건물이 새롭게 신축 또는 상가주택으로 탈바꿈하여 영업 할 수 있는 점포가 만들어진다.    넷째 새로운 창업점포들이 하나둘 속속 생겨나 어느덧 커피숍, 편의점, 요식업, 치킨전문점, 제과점 등이 자리를 잡아간다.    다섯째 지역 상권으로 자리잡아가는 과정을 몇 년간 거치는 동안 ‘의식주(衣食住)’ 업종 대부분이 들어와 명소로 거듭나는 모습을 보인다.    현재 상권이 확장되고 있는 연남동과 공릉동의 경의선 숲길공원 등도 이러한 과정을 거쳐 상권이 형성되고 있다.   <상권의 형성 과정>     다음으로 상권에 대한 분석은 5가지 항목을 기준으로 조사해야 한다. 첫째, 얼마나 두꺼운 배후 수요층을 갖고 있는지 따져봐야 한다. 아파트 단지 안에서는 아파트 가구수, 오피스 입지에는 주변 오피스 상주자가 얼마나 많은지가 중요하고, 교외형 입지에서는 통행하는 차량이 많을수록 좋은 입지가 된다.   두 번째로는 접근성을 고려해야 한다. 지하철이나 버스 등 대중교통 시설과 인접한 곳일수록 접근성이 좋다고 할 수 있다. 단, 지하철이 환승역이고 상권이 활성화된 지역이 좋다. 버스정류장은 종점이나 아파트 단지 앞이 독점력을 가질 수 있어 더욱 좋다.   셋째로 상권의 지형을 관찰해 보자. 대부분의 유동인구는 하향 지향적 상권 이용을 선호하므로 저지대의 평탄한 지형이 유리할 수 있다. 언덕위와 언덕 아래쪽이 있다면 언덕 아래쪽 상권의 이용 확률이 높다.    넷째, 입지여건이 비슷하더라도 큰 상권에 속한 곳을 선정해야 한다. 두 개의 크고 작은 상권이 근거리에 위치한다면 큰 상권에 대한 선호도가 더욱 높게 나타나게 된다. 예를 들어 분당에 있는 서현역세권과 수내역세권의 경우 두 상권은 분당선으로 한정거장 차이에 불과하지만 상권 규모나 밀집도는 서현역세권이 훨씬 앞선다. 이 경우 서현역세권 내 상가 투자 시 더욱 유리할 수 있다.   마지막으로 연속성과 대응성을 잘 갖춘 상권에서 상가 입지를 선정해야 한다. 쉽게 말하면 점포들이 연이어져 있고(연속성), 마주보고 있는(대응성) 형태가 좋다. 대로변의 경우 뒷골목에 비해 상권 형성이 미약한 것을 볼 수 있는데 이는 대응성이 낮기 때문이다.  무엇보다 상권 분석 시 중요한 것은 ‘수치화’ 하는 것이다. 여러 상권의 분석 결과를 보았을 때, 시간차가 발생하더라도 수치화한 자료가 있다면 한 눈에 비교분석이 가능하다. 또한 조사한 결과에 생각지 못한 변수가 생길 수도 있는데, 이 때 수치화된 자료가 다시 재조사 하는 과정을 더욱 수월하게 할 수 있다.   결국 상권 분석을 하는 이유는 좋은 상가를 고르기 위해서다. 투자자에게 있어 좋은 상가란 안정적으로 높은 수익을 가져다줄 상가이며 그러기 위해서는 점포의 매출 또한 좋아야 하고, 또 이와 연관지어 생각하면 결국 소비자가 이용하기 좋은 입지에 위치해야 한다. 앞서 상권이나 상권분석에 대해 거창하게 말했지만 가장 쉽게 좋은 상가를 고르는 방법은 상가를 이용하는 소비자의 입장에서 바라보는 것이다.     한국창업부동산정보원 권강수 이사

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